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Mittwoch, den 25. Juni 2008 um 00:00 Uhr |
Schuldzinsen, die für Darlehen zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer selbstgenutzten Immobilie gezahlt werden, sind steuerlich nicht abzugsfähig. In der Praxis wird nach Gestaltungen gesucht, die es doch ermöglichen, die Schuldzinsen für die Fremdfinanzierung der eigengenutzten Immobilie steuerlich geltend zu machen.
Im Folgenden wird eine Gestaltungsvariante vorgestellt, die es ermöglicht, Mittel für die Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer selbstgenutzten Immobilie zu beschaffen, deren Fremdfinanzierung wegen der Selbstnutzung nicht zum Schuldzinsenabzug führen würde.Wer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer vermieteten Immobilie mit Darlehen finanziert, also mit Fremdkapital bezahlt, kann im Gegensatz zur Finanzierung selbstgenutzten Wohneigentums die gezahlten Schuldzinsen in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Schuldzinsen können nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG als Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit das Darlehen tatsächlich zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden ist.Beispiel: Ehemann A ist Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung, die er 1996 von seiner Mutter geerbt hat. Die Wohnung hat einen Verkehrswert von 200.000 EUR. A beabsichtigt den Kauf eines Einfamilienhauses für 300.000 EUR, das er und seine Ehefrau B bewohnen wollen. Eigenkapital ist in Höhe von 100.000 EUR vorhanden, sodass ein Darlehen von 200.000 EUR aufgenommen werden müsste. A verkauft die vermietete Eigentumswohnung für 200.000 EUR an seine Ehefrau, die dieses Geld durch ein Bankdarlehen finanziert. A hat jetzt Eigenmittel von 300.000 EUR, die er zur Finanzierung der Anschaffungskosten des Einfamilienhauses einsetzen kann. Auf diese Weise wird letztlich das Einfamilienhaus in voller Höhe mit „Eigenmitteln“ von 300.000 EUR des Ehemanns finanziert, die in Höhe von 200.000 EUR aus einem fremdfinanzierten Verkauf der Eigentumswohnung an die Ehefrau herrühren. AchtungAchten Sie auf die Einhaltung der Spekulationsfrist für die zu verkaufende Immobilie. Ansonsten erweist sich die Gestaltung als Bumerang. Empfehlung Durch diese Gestaltung lassen sich Mittel für Finanzierungen von Vorhaben, z.B. der Anschaffung oder Herstellung eines selbstgenutzten Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung, schöpfen, deren Fremdfinanzierung nicht zum Schuldzinsenabzug führen würde. Der BFH hat in ähnlich gelagerten Fällen einem Immobilienverkauf zwischen Ehegatten weder unter dem Fremdvergleichsaspekt noch unter Missbrauchsgesichtspunkten die steuerliche Anerkennung versagt (BFH-Urteile vom 15.10.2002 und vom 21.09.2004). |
