Vorbehaltliche Erstattung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaummiete kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis

 

 

Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 10.07.2013 - Az. XII ZR 62/12 - entschieden hat, ist weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter, noch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, welches einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht.

Im vorliegenden Fall mietete der Beklagte vom Kläger ein Ladengeschäft mit Stellplatz. In dem Mietvertrag verpflichtete sich der Kläger über die vom Beklagten zu zahlenden Betriebskosten unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich abzurechnen. Die ursprünglich übersandte Betriebskostenabrechnung schloss mit einem Guthaben des Mieters in Höhe von 53,75 EUR, welches der Vermieter sofort an den Mieter überwies.

Nachdem der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung erhoben hatte, erstellte der Vermieter einen Monat später eine neue Betriebskostenabrechnung, welche nunmehr eine vom Mieter zu zahlende Differenz in Höhe von 375,76 EUR auswies.

Mit der Klage verlangt der Vermieter den sich aus der geänderten Betriebskostenabrechnung ergebenden Betrag sowie die Rückzahlung des bereits an den Mieter ausbezahlten Guthabenbetrags der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.

In seinem Urteil entschied der BGH, dass die Ansprüche des Vermieters zu Recht bestehen. Im Hinblick auf die durch das Mietrechtsänderungsgesetzes eingeführten Abrechnungs- und Einwendungsfristen des § 556 Abs. 3 Sätze 1, 2, 5 und 6 BGB existiere im Bereich der Wohnraummiete kein Bedürfnis mehr für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses durch den vorbehaltlosen Ausgleich des Betriebskostensaldos. Das gelte auch für den Bereich des Gewerberaummietrechts.

Im vorliegenden Fall, so der BGH weiter, fehle es für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses bereits an den Voraussetzungen für das Entstehen eines wirksamen Vertrages. Die Betriebskostenabrechnung sei eine Erklärung ohne rechtsgeschäftlichen Bindungswillen, die Auszahlung des Guthabens stelle eine reine Erfüllungshandlung ohne rechtsgeschäftlichen Erklärungswert dar, mit welcher der Vermieter insbesondere nicht erkläre, den sich ergebenden Saldo unstreitig stellen zu wollen.

Der BGH stellt letztlich fest, dass ein stillschweigend abgeschlossenes Schuldanerkenntnis dazu führen würde, dass der Mieter seinerseits durch die bloße Entgegennahme der Zahlung die Möglichkeit verlieren würde, noch Einwendungen gegen die Abrechnung zu erheben. Der fehlende Verweis in § 578 Abs. 2 BGB auf § 556 Abs. 3 BGB zeige, so der BGH, dass der Gesetzgeber nur im Bereich der Wohnraummiete ein Bedürfnis dafür gesehen hat, durch die Schaffung von kurzen Fristen für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung und hiergegen gerichtete Einwendungen des Mieters alsbald eine Verbindlichkeit des errechneten Betriebskostensaldos herbeizuführen. Dies dürfe nicht unberücksichtigt bleiben.

Ergänzende Hinweise

"Wie gewonnen, so zerronnen"! Das Urteil des BGH wird auf Seiten des Mieters für Ernüchterung gesorgt haben. Im Nachhinein betrachtet wäre es sicherlich besser gewesen, wenn sich der Mieter mit der Erstattung hätte zufrieden gegeben. Allerdings wäre auch das keine Garantie dafür gewesen, dass nicht der Vermieter eine Nachforderung stellt. Das macht das Urteil des BGH deutlich.

(Stand: 23.09.2013)

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