Verlustabzug in Gefahr

 

 

Bei Ferienwohnungen können Verluste, die aus hohen Abschreibungen, Renovierungskosten sowie aus laufenden Betriebskosten resultieren, oftmals nicht abgezogen werden. Verluste werden nur anerkannt, wenn nachhaltig und auf Dauer beabsichtigt ist, einen Überschuss zu erzielen. Anderenfalls liegt eine Liebhaberei vor, die zur steuerlich nicht relevanten Privatsphäre gehört.

Überschussprognose bei Selbstnutzung unabdingbar

Bei ausschließlich vermieteten Ferienwohnungen werden die Verluste zunächst ohne weitere Prüfung anerkannt, wenn die Wohnung an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage belegt ist. Behält sich der Eigentümer vor, seine Ferienwohnung auch für einige Wochen des Jahres selbst zu nutzen, muss die Absicht, Einkünfte zu erzielen, durch eine Überschussprognose nachgewiesen werden. Dabei ist es unerheblich, ob, wann und in welchem Umfang er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch macht.

Auch eine Selbstnutzung zu Zeiten, in denen die Wohnung üblicherweise nicht fremd vermietet wird, ist schädlich. Kann nicht nachgewiesen werden, dass innerhalb des 30-jährigen Prognosezeitraumes mit einem Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten gerechnet wird, dürfen keine Verluste abgezogen werden. Wenn sich jedoch der Vermieter zunächst eine Selbstnutzungsmöglichkeit vorbehält und diese nachträglich ausschließt, ist eine Überschussprognose entbehrlich, meinen zumindest die Kölner Finanzrichter.

Tipp

Vermieter von Ferienwohnungen sollten Einspruch einlegen, wenn das Finanzamt den Verlustabzug wegen einer fehlenden Überschussprognose verweigern will, obwohl sie ihre ursprüngliche Selbstnutzungsabsicht aufgegeben haben.

(Stand: 02.05.2016)

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