Steuerfalle "Selbstgenutzte spanische Immobilien(-Gesellschaft)"

 

 

Seit mehreren Jahren sind spanische Immobilien bei deutschen Steuerpflichtigen sehr beliebt. Aus steuerlichen Gründen wurden diese Immobilien gern über ausländische Kapitalgesellschaften erworben und gehalten. Dadurch vermied man bspw. spanische Grunderwerbsteuer.

Durch zwei voneinander unabhängige Ereignisse, könnte der Spaß an der spanischen Immobilie künftig jedoch getrübt werden.

1. Eigennutzung ist in Deutschland als vGA zu behandeln

Ertragsteuerlich wurden diese ausländischen Kapitalgesellschaften vom deutschen Finanzamt bisher nicht beachtet, da sie mangels wirtschaftlicher Aktivität keine in Deutschland steuerpflichtigen Ausschüttungen generierten.

Der BFH hat jedoch mit Urteil vom 12. Juni 2013 entschieden, dass für die Eigennutzung einer spanischen Immobilie durch die verhinderte Vermögensmehrung (entgangene Mieteinnahmen aus der Privatnutzung) eine verdeckte Gewinnausschüttung anzusetzen ist. Dies gilt jedenfalls immer dann, wenn diese Immobilie von einer in Spanien ansässigen Kapitalgesellschaft (Sociedad Limitada) gehalten wird, an welcher ein in Deutschland unbeschränkt Steuerpflichtiger beteiligt ist.

Unerheblich ist dabei, ob das spanische Steuerrecht ebenfalls eine verdeckte Gewinnausschüttung annimmt. Denn die ausländischen Einkünfte sind für deutsche Besteuerungszwecke nicht nach dem jeweiligen ausländischen Steuerrecht, sondern immer nach den rein deutschen Steuerrechtsvorschriften zu ermitteln. Die Qualifikation nach spanischem Steuerrecht bzw. nach dem einschlägigen DBA ist nur relevant für die Frage, ob die spanische Quellensteuer in Deutschland auf die deutsche Steuerschuld anrechenbar ist oder nicht.

Die Vorinstanz ermittelte insoweit eine jährliche verdeckte Gewinnausschüttung in Höhe von fast 7 % des ursprünglichen Kaufpreises. Bei einer Ferienwohnung im Wert von einer Million Euro ergäbe dies also einen beachtlichen Nutzungswert von 70.000 Euro, der eine erhebliche Steuerbelastung (bis 2008 individueller Steuersatz / ab 2009 Abgeltungsteuersatz) bedeuten könnte. Derzeit steht jedoch noch aus, in welcher Höhe ein uneingeschränktes jährliches Nutzungsrecht tatsächlich zu bewerten ist.

Hinweis

Sofern Sie Anteile an entsprechenden Immobiliengesellschaften halten, ist eine eingehende Beratung unerlässlich. Dabei wären diverse Szenarien nach Ihren  Präferenzen durchzuspielen, um diese verdeckte Gewinnausschüttung künftig zu mindern bzw. gänzlich zu vermeiden. Beispielsweise könnte überlegt werden, ein reguläres Mietverhältnis zu vereinbaren, einen Fremdverwalter einzusetzen oder ggf. auch eine Umwandlung in eine Personengesellschaft vorzunehmen. Die daraus resultierenden steuerlichen Konsequenzen wären im Spannungsfeld zwischen deutschem und spanischem Steuerrecht sowie dem DBA Spanien / Deutschland zu verproben.

2. Fiktive Besteuerung durch neues DBA Spanien / Deutschland

Unbeschränkt Steuerpflichtige sind in Deutschland mit ihrem Welteinkommen – also einschließlich aller ausländischen Einkünfte – steuerpflichtig. Hierzu zählen auch Einkünfte aus Kapitalvermögen (bspw. aus Anteilen an einer im Ausland ansässigen Kapitalgesellschaft) oder aus unbeweglichem Vermögen im Ausland.

Um eine Doppelbesteuerung zu vermeiden, gilt grundsätzlich das Anrechnungsverfahren. Hierbei wird die Doppelbesteuerung dadurch vermieden, dass die ausländische Quellensteuer auf die deutsche Steuerschuld angerechnet wird, die auf diese ausländischen Einkünfte entfällt. Im Ausnahmefall kann statt der Anrechnung auch der Abzug der Quellensteuer von den ausländischen Einkünften sinnvoller sein.

Manche Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) sehen hier auch die Freistellungsmethode vor. Dabei werden die ausländischen Einkünfte in Deutschland unter Progressionsvorbehalt von der Besteuerung freigestellt. Das einschlägige DBA Spanien sieht für die Besteuerung in Deutschland jedoch das Anrechnungsverfahren vor.

Die DBA’s regeln im Übrigen auch, welchem Staat das Besteuerungsrecht an den stillen Reserven zusteht. Das bisherige DBA Spanien / Deutschland (DBA-Spanien 1966) sah das Besteuerungsrecht für die stillen Reserven bei oben genannten Immobilien bisher bei Deutschland. Dieses DBA wurde am 18. Oktober 2012 (DBA-Spanien 2011) geändert. Im neuen DBA wird das Besteuerungsrecht für die stillen Reserven der spanischen Immobilie nun Spanien zugesprochen. Dies führte zu einer steuerlichen Entstrickung der in Deutschland gebundenen stillen Reserven zum 01. Januar 2013. Sofern die finale Entnahmetheorie hier weiterhin anzuwenden ist, wären die Anteile an der spanischen Immobiliengesellschaft im Veranlagungszeitraum 2013 mit dem Verkehrswert zu bewerten. Die Differenz zwischen Verkehrswert und Anschaffungskosten wäre in diesem Veranlagungszeitraum in Deutschland nach dem Teileinkünfteverfahren zu versteuern. Dadurch können ganz erhebliche Steuerzahlungen entstehen, bei denen gesondert zu prüfen wäre, ob hier eine Stundung möglich erscheint und wie diese Veranlagung bis zu einer tatsächlichen Veräußerung offengehalten werden kann. In jedem Fall ist anzuraten, gegen entsprechende Steuerbescheide vorzugehen (zu den Details vgl. auch Artikel unserer Kollegen von PNHR). Weiterhin wäre zu prüfen, ob und wie ggf. eine noch nicht entstandene spanische Steuer aus einer künftigen Veräußerung anzurechnen wäre.

3. Weitere Hinweise

Steuerpflichtige mit Auslandsbeteiligungen sind nach der Abgabenordnung dazu verpflichtet, ihr zuständiges Finanzamt über den Erwerb von Beteiligungen an einer Kapitalgesellschaft von mehr als 150.000 Euro oder von unmittelbar mehr als 10 % bzw. von mittelbar mehr als 25 % am Stammkapital zu informieren.

Eine weitere Verschärfung könnte hier auch der zwischen Deutschland, Frankreich, Großbritannien, Italien und Spanien vereinbarte automatische Informationsaustausch ab dem 01. Januar 2015 ergeben.

(Stand: 11.08.2014)

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