Praxisimmobilien optimal abschreiben

Steuerschlupfloch bei Übergabe an Kinder nutzen

 

Es ist der Traum vieler Heilberufler, sich eines Tages in einer eigenen Praxis niederzulassen. Idealerweise kann sogar eine Praxisimmobilie erworben werden. Wird die Praxis auf eigenem Grund und Boden eingerichtet, ist das Grundstück steuerlich notwendiges Betriebsvermögen. Alle mit dem Betrieb der Praxis zusammenhängenden Kosten, wie Gebäudeversicherung, Grundsteuern, Betriebskosten und Finanzierungszinsen sind steuerlich als Betriebsausgaben abzugsfähig. Die Anschaffungskosten für das Praxisgebäude werden über die gewöhnliche Nutzungsdauer zeitanteilig berücksichtigt. Diese beträgt bei Betriebsgebäuden 33 1/3 Jahre, d. h. es werden jährlich 3 % der Anschaffungskosten abgeschrieben. Die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten dürfen hingegen nicht abgeschrieben werden. Sie wirken sich erst bei einem späteren Verkauf steuerlich aus.

Bei Gemeinschaftseigentum sind Kosten aufzuteilen

Wird eine Praxisimmobilie nicht nur vom Praxisinhaber allein, sondern gemeinsam mit dem Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner erworben, ergeben sich knifflige Abgrenzungsfragen, aber auch steuerliche Gestaltungsspielräume.

Zivilrechtlich steht eine solche Immobilie in der Regel im Gemeinschaftseigentum von beiden Ehe-/Lebenspartnern, so dass beide auch im Grundbuch jeweils hälftig eingetragen sind. Ob dabei nur einer der Partner wirtschaftlich für die entstehenden Anschaffungskosten und Erhaltungsaufwendungen aufkommt oder beide, ist dafür nicht entscheidend. Oft wird jedoch Gemeinschaftseigentum bevorzugt, auch im Interesse der kreditvergebenden Bank. Denn neben der dinglichen Haftung des Grundstücks durch eine Grundschuld tritt auch noch die persönliche Haftung des anderen Ehegatten hinzu.

Auch steuerlich ist die Praxisimmobilie den Ehe-/Lebenspartnern anteilig nach den zivilrechtlichen Bruchteilen zuzurechnen. Das bedeutet, dass der Praxisinhaber ertragsteuerlich auch nur die Hälfte der Praxisimmobilie als notwendiges Betriebsvermögen behandeln und abschreiben darf. Doch was ist mit dem anderen Teil, der zivilrechtlich auf den Nichtunternehmer-Partner entfällt?

Sofern der Praxisinhaber diese Kosten wirtschaftlich getragen hat, aber steuerlich nicht geltend machen dürfte, wäre er schlechter gestellt als ein Single, der die Kosten in voller Höhe abziehen könnte. Das hat auch der Bundesfinanzhof erkannt. Daher darf der Praxisinhaber auch Kosten steuerlich geltend machen, die auf den Eigentumsanteil seines Partners entfallen – vorausgesetzt natürlich, er selbst hat die Kosten wirtschaftlich getragen und es liegt keine besondere Vereinbarung vor, die seinen Partner für die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von der Nutzung ausschließt.

Wer zahlt, darf Betriebsausgaben abziehen

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den Gebäudeanteil des Partners darf der Praxisinhaber in einem Aufwandsverrechnungsposten vermerken und über die Nutzungsdauer abschreiben. Da der zivilrechtliche Gebäudeanteil des Nichtunternehmer- Partners aber steuerlich nicht zum Betriebsvermögen des Praxisinhabers wird, können jährlich zwar nur 2 % oder 2,5 % abgeschrieben werden. Es gibt aber einen ganz entscheidenden Vorteil, dass es sich beim zivilrechtlichen Anteil des Nichtunternehmer-Partners um Privatvermögen handelt. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie kann die auf den Privatvermögensanteil entfallende Wertsteigerung steuerfrei vereinnahmt werden, sofern die zehnjährige Spekulationsfrist zwischen Erwerb und Veräußerung gewahrt wurde. Das bedeutet, dass der Praxisinhaber alle von ihm getragenen Kosten steuerlich geltend machen kann, Wertsteigerungen jedoch nur besteuert werden, soweit sie auf den im Praxisvermögen befindlichen zivilrechtlichen Grundstücksanteil entfallen.

Beispiel

Der Wert einer im Gemeinschaftseigentum von Eheleuten stehenden Praxisimmobilie ist um 400.000 € gestiegen (jeweils zur Hälfte im Betriebs- und Privatvermögen).

Im Spitzensteuersatz (42 % zuzüglich Solidaritätszuschlag) können damit 88.620 € Steuern gespart werden.

Für Praxisnachfolge Steuerschlupfloch nutzen

Für Praxisinhaber mit Bruchteilseigentum, die ihre Praxis in der nächsten Zeit an ihre Kinder abgeben möchten, gibt es derzeit noch eine weitere Möglichkeit, Steuern zu sparen. Durch eine Regelungslücke kann der zivilrechtlich dem Nichtunternehmer- Partner gehörende Gebäudeteil steuerlich noch einmal geltend gemacht werden. Dazu muss einerseits der Praxisinhaber seine Praxis samt hälftigem Bruchteil am Grundstück zum Buchwert und somit (ertrag)steuerneutral auf das Kind übertragen. Gleichzeitig überträgt der Nichtunternehmer-Partner seinen hälftigen Bruchteil am Grundstück. Das Kind als Praxisnachfolger muss diesen – bisher im Privatvermögen gehaltenen hälftigen – Grundstücksanteil wegen der 100-prozentigen betrieblichen Nutzung nun zwingend zum Teilwert (Verkehrswert) in sein Praxisvermögen einlegen. Damit entsteht neues zusätzliches Abschreibungsvolumen, welches den künftigen Gewinn des Praxisnachfolgers mindert.

Hinweis

Derzeit ist unklar, wann der Gesetzgeber reagiert, um dieses Steuerschlupfloch zu schließen. Wer seine Praxisnachfolge ohnehin in der nächsten Zeit plant, sollte daher nicht zu lange warten.

(Stand: 29.11.2016)

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