Ferienwohnungen im Blickpunkt der Vermieter

Steuern und Abgaben beachten

 

Wer an Orten wohnt, an denen andere Urlaub machen, hat vielleicht schon einmal darüber nachgedacht, eine Ferienwohnung oder ein Ferienzimmer anzubieten. Vermieten können zwar grundsätzlich nicht nur Wohnungseigentümer. Doch will ein Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise als Ferienwohnung untervermieten, benötigt er hierfür eine besondere Erlaubnis vom Vermieter. Ohne eine solche Erlaubnis zur Untervermietung an ständig wechselnde Touristen riskiert der Mieter die fristlose Kündigung.

Ferienwohnung - private Vermögensverwaltung oder Gewerbebetrieb

Mit der bloßen Vermietung einer Ferienwohnung erzielt der Vermieter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Daran ändert sich auch nichts, wenn übliche, aber geringfügige Nebenleistungen, wie die Bereitstellung von Wäsche oder der morgendliche Lieferservice für Brötchen, Milch und Zeitung hinzukommen. Befindet sich das Vermietungsobjekt in einer Ferienwohnungsanlage oder werden zusätzliche hotelähnliche Dienstleistungen angeboten, so werden Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt, die bei Überschreiten der Gewinngrenze von 24.500 Euro pro Jahr gewerbesteuerpflichtig sind.

Kurzfristige Vermietung und Umsatzsteuer

Die kurzfristige Vermietung an Touristen unterliegt der Umsatzsteuer. Dabei gilt für Beherbergungsleistungen der ermäßigte Steuersatz von 7 %. Auch alle im engen Zusammenhang mit der Übernachtung stehenden Nebenleistungen dürfen dem Gast mit nur 7 % Umsatzsteuer in Rechnung gestellt werden. Leistungen die keinen engen Bezug zur Übernachtung haben, sind jedoch mit dem vollen Steuersatz i. H. von 19 % abzurechnen. Zu diesen Leistungen gehören zum Beispiel die Bereitstellung von Internet und Telekommunikationsmöglichkeiten, die Nutzung von Fahrrädern oder anderen Sportgeräten und das zur Verfügung stellen von Gästeparkplätzen. In einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofes bestätigten die obersten Richter die 19 %ige Steuerpflicht für Gästeparkplätze auch für den Fall, dass die Parkplätze unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden.

Kleinunternehmer müssen keine Umsatzsteuer zahlen. Dazu gehören Vermieter mit einem Vorjahresumsatz von nicht mehr als 17.500 Euro brutto und einem voraussichtlichen Umsatz im laufenden Jahr von nicht mehr als 50.000 Euro brutto. Doch Achtung: Das Umsatzsteuerrecht kennt keine verschiedenen Betriebe eines Unternehmers, sodass sich die Umsatzgröße von 17.500 Euro auf alle steuerpflichtigen Umsätze eines Jahres bezieht, die ein Steuerpflichtiger erzielt. Werden bereits aus einer anderen Einkunftsquelle, z. B. aus einem Gewerbebetrieb oder einer weiteren Ferienwohnung steuerpflichtige Umsätze erzielt, so sind alle Umsätze zusammenzurechnen. Beim Überschreiten der Umsatzgrenze für die Kleinunternehmerregelung wird auch der Umsatz für die Ferienwohnung steuerpflichtig.

Umsatzsteuerpflicht bedeutet aber auch Recht zum Vorsteuerabzug, d. h. die in den Eingangsrechnungen anderer Unternehmen ausgewiesene Umsatzsteuer kann als Vorsteuer abgezogen werden. Die Umsatzsteuer ist dem Finanzamt durch monatliche oder vierteljährliche Voranmeldungen und eine Umsatzsteuerjahreserklärung auf elektronischem Weg mitzuteilen und fristgerecht zu zahlen.

Kurzfristige Vermietung und Einkommensteuer

Der Überschuss der Mieteinnahmen über die mit der Vermietung verbundenen Ausgaben unterliegt im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung der Steuerpflicht. Zu den abziehbaren Aufwendungen gehören neben den Betriebskosten wie Wasser, Strom, Gas, Müllentsorgung, Gebäudeversicherung, Grundsteuer auch Kosten für die Verwaltung der Ferienwohnung, für Reparaturen und Renovierungen, Darlehenszinsen und die Gebäudeabschreibung. Auch ein Verlust kann geltend gemacht werden. Die Anerkennung dauerhafter Verluste über mehrere Jahre erfolgt allerdings nur bei einer nachweislichen Gewinnerzielungsabsicht. Eine solche Absicht wird nur unterstellt bei ausschließlicher Fremdvermietung an Feriengäste und einer jährlichen Vermietungsdauer, die nicht oder nur unwesentlich vom Durchschnitt in der Region abweicht. In allen anderen Fällen ist eine Prognoserechnung für die künftigen 30 Jahre anzufertigen. Nur wenn im Ergebnis ein Totalgewinn, d.h. mindestens eine schwarze Null über alle Jahre zu erwarten ist, werden die Anfangsverluste aus Vermietung und Verpachtung vom Finanzamt anerkannt und steuerlich berücksichtigt.

Ferienwohnung und andere Abgaben

Neben der Einkommensteuer und einer eventuellen Umsatzsteuer hat der Vermieter auch noch weitere Abgaben zu leisten. Als indirekte Abgaben sind u. a. die Kurabgabe, die Bettensteuer oder Kulturförderabgabe zu nennen. Diese Abgaben variieren in Abhängigkeit von der Gemeinde, in der sich die Ferienwohnung befindet. Zahlungsschuldner dieser Abgaben sind die Feriengäste, dennoch ist der Vermieter verpflichtet, die Abgaben einzubehalten und fristgerecht an die entsprechende Behörde weiterzuleiten. Fast jede Ferienwohnung ist auch mit einem Radio und einem Fernsehgerät ausgestattet. Da grundsätzlich für jede Wohnung ein Rundfunkbeitrag zu zahlen ist, muss auch für die Ferienwohnung -zusätzlich zur privaten Wohnung des Vermieters - der Beitrag gezahlt werden. Einzige Ausnahme: Die erste oder einzige Ferienwohnung ist von der Beitragspflicht befreit. Für jede weitere ist ein Drittel des regulären Beitrags zu zahlen.

(Stand: 29.07.2016)

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