Bundesfinanzrichter bleiben restriktiv

Selbstnutzung von Ferienwohnungen erfordert stets Überschussprognose

 

Ferienwohnungen werden zwar meist erworben, um diese zu vermieten. Dabei geht es zunächst nicht um zusätzliche Einkünfte, sondern darum, die Verluste aus der Abschreibung auf die Anschaffungskosten, aus Aufwendungen für Renovierung und Ausstattung sowie aus laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten steuerlich geltend zu machen. Doch Verluste werden steuerlich nur anerkannt, wenn nachhaltig und auf Dauer beabsichtigt ist, aus einer wirtschaftlichen Tätigkeit einen Überschuss zu erzielen. Jahrelange Verluste können dazu führen, dass das Finanzamt Liebhaberei unterstellt und den Verlustabzug verweigert.

Keine Prüfung bei ausschließlich vermieteten Ferienwohnungen

Bei ausschließlich vermieteten Ferienwohnungen prüft das Finanzamt zunächst nicht, ob der Vermieter beabsichtigt, Einkünfte zu erzielen. Selbst jahrelange Verluste werden anerkannt. Voraussetzung ist, dass die Wohnung an mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungstage belegt ist. Alle mit der Vermietung zusammenhängenden Aufwendungen können als Werbungskosten abgezogen werden, auch wenn diese auf Zeiten des Leerstands entfallen, in denen die Ferienwohnung nur für Gäste bereitgehalten wird.

Auf Überschussprognose kann nicht verzichtet werden

Es ist jedoch üblich, dass sich der Eigentümer vorbehält, seine Ferienwohnung auch für einige Wochen des Jahres selbst zu nutzen. In diesem Fall muss stets eine Überschussprognose erstellt werden, um die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. Die Bundesfinanzrichter halten dabei an ihrer bisherigen restriktiven Rechtsprechung fest. Die Absicht, Einkünfte zu erzielen, muss danach bereits dann geprüft werden, wenn sich der Eigentümer eine Zeit der Selbstnutzung vorbehalten hat. Es kommt nicht darauf an, ob, wann und in welchem Umfang er von seinem Eigennutzungsrecht tatsächlich Gebrauch gemacht hat. Die obersten Finanzrichter stellen sich damit auf die Seite der Finanzverwaltung und folgen nicht der Auffassung der Finanzrichter.

Finanzgerichte urteilen zugunsten der selbstnutzenden Vermieter

So hielt das Finanzgericht Köln unter bestimmten Voraussetzungen eine Überschussprognose für entbehrlich und berücksichtigte auch ohne eine solche im Falle der Selbstnutzung die Vermietungsverluste. Für die Richter war im Urteilsfall entscheidend, dass die Ferienwohnung jährlich nur maximal vier Wochen selbst genutzt werden durfte und zwar zu Zeiten, zu denen jahreszeitlich bedingt die Wohnung üblicherweise ohnehin nicht fremd vermietet wurde. Hinzu kam, dass die Wohnung regelmäßig im Rahmen der ortsüblichen Vermietungstage oder sogar an noch mehr Tagen fremd vermietet wurde. Auch das Finanzgericht Niedersachsen ist der Auffassung, dass bei einer auch selbst genutzten Ferienwohnung nicht in jedem Fall eine Überschussprognose erforderlich ist.

Hinweis

Die Bundesfinanzrichter haben zwar erst kürzlich ihre restriktive Haltung bekräftigt. Dennoch ist es nicht ausgeschlossen, dass sie ihre Meinung ändern. Noch ist ein Revisionsverfahren anhängig. Damit können betroffene Vermieter von Ferienwohnungen Einspruch einlegen, wenn ihnen das Finanzamt den Verlustabzug wegen einer fehlenden Überschussprognose verweigern will. Einspruchsverfahren ruhen dann bis zu einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes. Wir unterstützen Sie gern dabei und prüfen, ob es für Sie sinnvoll ist, Einspruch einzulegen.

(Stand: 25.09.2013)

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